돌아가신 분 명의로 등기가 되어 있지 않은 부동산이 뒤늦게 발견되는 경우가 있습니다. 오래된 시골 땅이나 미등기 건물, 이른바 '조상 땅'이 대표적입니다. 결론부터 말하면 등기부가 없어도 상속은 가능합니다. 상속으로 인한 부동산 취득은 등기 없이도 효력이 생기기 때문입니다(민법 제187조). 다만 그 부동산을 처분하거나 권리관계를 분명히 하려면 결국 등기가 필요하고, 그 방법이 상황에 따라 달라집니다.

미등기 부동산이란 무엇인가요?

부동산은 보통 등기부(소유자와 권리관계를 적어 둔 국가 기록)에 올라 있습니다. 그런데 등기부 없이 대장(토지대장·건축물대장)에만 기록이 남아 있는 부동산도 있습니다. 이렇게 등기가 되지 않은 상태를 미등기라고 합니다.

미등기 부동산은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

대장에 피상속인이 있다면 어떻게 하나요?

이때는 먼저 소유권보존등기를 합니다. 소유권보존등기란 그 부동산에 대해 처음으로 소유권 등기를 만드는 절차로, 등기부가 없던 부동산에 첫 장부를 여는 셈입니다. 부동산등기법 제65조 제1호는 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있다고 정합니다.

절차는 두 가지 방식이 있습니다. 하나는 피상속인 명의로 보존등기를 한 뒤 상속을 원인으로 명의를 옮기는 방법이고, 다른 하나는 상속인 앞으로 정리하는 방법입니다. 어느 쪽이든 대장 등본과 피상속인·상속인의 가족관계 서류가 필요하며, 구체적으로 어떤 방식이 적절한지는 대장 기재와 등기소 실무에 따라 달라질 수 있습니다.

대장상 소유자도 불분명하다면요?

대장에도 소유자가 분명히 적혀 있지 않으면 등기 서류만으로는 정리가 어렵습니다. 이때는 국가나 지방자치단체를 상대로 소유권확인의 소(그 부동산이 피상속인 소유임을 법원에서 확인받는 소송)를 제기해야 할 수 있습니다. 법원에서 소유가 확인되면 그 판결을 근거로 보존등기를 진행합니다(부동산등기법 제65조 제2호).

소송이 필요한 사안은 옛 지적자료, 세금 납부 내역, 인근 주민의 진술 등으로 소유 관계를 뒷받침해야 하므로 자료 확보가 관건입니다.

부동산이 어디 있는지 모르면 어떻게 찾나요?

피상속인 명의의 부동산이 어디에 얼마나 있는지 모르는 경우가 많습니다. 이럴 때는 조상 땅 찾기 서비스를 이용하면 사망한 분 명의로 된 토지를 조회할 수 있습니다. 상속인임을 증명하는 서류를 갖추어 관할 기관에 신청하는 방식입니다.

세금은 어떻게 되나요?

미등기 상태라도 세금은 별개입니다. 상속으로 부동산을 취득하면 취득세가 발생할 수 있고, 보유하는 동안에는 재산세가 부과될 수 있습니다. 등기가 안 되어 있으니 세금도 없을 것이라고 넘기지 않는 편이 안전합니다.

왜 미룰수록 어려워지나요?

미등기 상태가 오래되면 대장 등본이나 옛 서류를 확보하기 어려워집니다. 소유 관계를 뒷받침할 자료가 사라지면 정리가 한층 복잡해집니다. 또 그동안 다른 사람이 그 부동산을 오래 점유해 왔다면 권리를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다. 그래서 미등기 부동산은 되도록 일찍 정리하는 편이 좋습니다.

정리

대장에 피상속인이 소유자로 적혀 있으면 소유권보존등기를 거쳐 상속인 명의로 정리할 수 있고, 소유자가 불분명하면 소유권확인의 소가 필요할 수 있습니다. 조상 땅 찾기로 부동산을 조회하고, 취득세·재산세도 함께 살펴야 합니다. 사안에 따라 필요한 서류와 절차가 달라지므로, 대장 등본을 확보한 뒤 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.